（原標(biāo)題： 深圳國(guó)五條不會(huì)一刀切 實(shí)行兩種征收方案）

　　【導(dǎo)讀】深圳國(guó)五條細(xì)則強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行征收個(gè)稅，將繼續(xù)執(zhí)行核實(shí)征收和核定征收兩種方案。

　　據(jù)廣州記賬報(bào)稅公司了解到，“國(guó)五條細(xì)則強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行征收個(gè)稅，深圳將繼續(xù)執(zhí)行核實(shí)征收和核定征收兩種方案，不會(huì)有一刀切的想法，目前也沒有更進(jìn)一步的舉措。”

　　“國(guó)五條”深圳細(xì)則3月31日出臺(tái)，內(nèi)容緊緊圍繞“國(guó)五條”細(xì)則的調(diào)控框架，在完善房?jī)r(jià)調(diào)控、加強(qiáng)房產(chǎn)稅收征管、執(zhí)行商品住房限購(gòu)等方面“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行”。此前，備受熱議的“20%交易差額個(gè)稅”字眼并未出現(xiàn)，而是強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)辦發(fā)[2013]17號(hào)文關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定，充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用”，不見具體操作內(nèi)容。

　　20%差額交易稅繼續(xù)與核定征收并行

　　國(guó)辦發(fā)[2013]17號(hào)文中要求，稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

　　對(duì)此，楊龍解釋道，國(guó)務(wù)院的要求要執(zhí)行，并結(jié)合深圳的實(shí)際情況，“從2011年開始，深圳一直嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家要求的征收房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)稅，20%交易差額個(gè)稅不是新政?！?/p>

　　2011年7月起，深圳出臺(tái)按計(jì)稅參考價(jià)格核定計(jì)征方案，簡(jiǎn)稱核定征收，和原有的核實(shí)征收方式雙軌并存。采用核實(shí)征收方式的，所納個(gè)人所得稅為計(jì)稅價(jià)格減去房地產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金以及合理費(fèi)用的20%，而核定征收則為計(jì)稅價(jià)格的1%(或1.5%、3%)。對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一住房，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

　　“兩種方案還將繼續(xù)執(zhí)行下去，目前來看，并行效果較好，既能夠抑制投資投機(jī)的行為，又不會(huì)打擊剛性需求和改善性居住?！睏铨垖?duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示。

　　“如果是新購(gòu)置的房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓時(shí)差額不大的，可以提供原值憑證、裝修開支費(fèi)用發(fā)票齊全的，大部分都選擇按照核實(shí)征收，”楊龍稱，現(xiàn)在市民反響比較大的是“老房子交易差額大。”

　　廣州記賬報(bào)稅公司了解到，房產(chǎn)證上的成交價(jià)為該房產(chǎn)一手房?jī)r(jià)格，戶主轉(zhuǎn)讓給新房東，新房東再出售，按交易差額20%交稅則高于核定征稅。例如，王女士2008年花70萬買了一套房產(chǎn)，原房東花了20萬買到手。2013年，該處房產(chǎn)漲到100萬，王女士想賣掉該處房產(chǎn)，由于房產(chǎn)證上寫的原值是20萬元，按照核實(shí)征收的方式，王女士需要交納16萬元個(gè)稅，而她如果按照核定征收，則僅需交納1萬元甚至更低。

　　而已實(shí)行近兩年的房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)，存在估值過低的現(xiàn)象?！耙话阒徽际袌?chǎng)價(jià)的70%，”一位地產(chǎn)中介對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示。此次深圳細(xì)則中規(guī)定，將根據(jù)房?jī)r(jià)變動(dòng)，適時(shí)、適當(dāng)調(diào)整征稅評(píng)估價(jià)格。

　　“國(guó)五條”深圳細(xì)則當(dāng)中還對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征作出要求，“稅務(wù)和規(guī)劃國(guó)土部門要加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，依法嚴(yán)格開展房地產(chǎn)稅收征管工作，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅收在引導(dǎo)住房合理消費(fèi)、抑制投資投機(jī)購(gòu)房方面的作用。”

　　楊龍稱，深圳市非常關(guān)注房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)情況，“稅權(quán)集中在國(guó)家層面，深圳市聽口令做動(dòng)作，目前還沒有收到(房產(chǎn)稅試點(diǎn))這方面消息?！?/p>

　　“限漲”成為深圳控制房?jī)r(jià)利器

　　深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗認(rèn)為，相比較京滬細(xì)則而言，深圳對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)更為清晰。

　　“國(guó)五條”深圳細(xì)則當(dāng)中將2013年房?jī)r(jià)目標(biāo)定為“全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度”，不同于京滬“保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定”的模糊表述。

　　來自深圳市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2011年深圳居民家庭人均可支配收入36505元，同比增長(zhǎng)12.7%，剔除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)7%，2012年深圳居民人均可支配收入40742元，實(shí)際增長(zhǎng)增8.6%。而深圳市新房?jī)r(jià)格未出現(xiàn)增長(zhǎng)，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2012年深圳全市一手住宅的成交均價(jià)為18906元/㎡，同比微幅下跌了0.43%。

　　“從新房?jī)r(jià)格漲幅來看，在2009和2010年樓市暴漲遭遇調(diào)控后，2011年開始受限購(gòu)限價(jià)政策的持續(xù)影響，深圳新房?jī)r(jià)格一直處于負(fù)增長(zhǎng)和零增長(zhǎng)的狀態(tài)，低于人均可支配收入漲幅。”賀曉麗表示。

　　然而，2013年呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象的樓市，在今年2月將房?jī)r(jià)推向新高。據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)的數(shù)據(jù)，2013年2月深圳市一手商品住宅成交均價(jià)為20627元/平方米，環(huán)比上升4.74%，連續(xù)兩個(gè)月呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，再次突破兩萬大關(guān)。“去年年底至今，樓市樂觀情緒讓部分開發(fā)商開始縮小銷售折扣甚至采取提價(jià)策略?！贬槍?duì)2013年市場(chǎng)，深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理鄭叔倫曾預(yù)測(cè)，一手住宅市場(chǎng)成交量將與2012年持平，保守估計(jì)均價(jià)上漲10-15%。

　　正是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲勢(shì)頭與國(guó)五條細(xì)則一齊發(fā)酵，深圳市于3月初再次重申“限漲令”。深圳國(guó)土部門口頭要求2013年深圳所有新盤，成交均價(jià)必須實(shí)現(xiàn)月度環(huán)比零增長(zhǎng)，即每個(gè)新盤、每個(gè)月的成交均價(jià)，環(huán)比上個(gè)月都不能上漲。盡管“限漲令”未在細(xì)則中提及，但這項(xiàng)舉措被看做深圳實(shí)現(xiàn)2013年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的利器。

　　“限漲令把開發(fā)商限制住了，”一位深圳市地產(chǎn)界人士對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示，目前國(guó)土局對(duì)開發(fā)商新房預(yù)售房屋備案時(shí)的價(jià)格審查很嚴(yán)，開發(fā)商注重的去庫(kù)存，為了跑量不得不調(diào)價(jià)。

　　進(jìn)入3月份，深圳市新房市場(chǎng)出現(xiàn)量升價(jià)跌。來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，深圳3月二手房成交17257套，環(huán)比大增376.8%，創(chuàng)下2010年1月以來的新高，一定程度上也影響了新房市場(chǎng)，3月增長(zhǎng)幅度近兩倍，而一手房成交均價(jià)在2月的高位基礎(chǔ)上小幅回落，重回2萬以下。

　　賀曉麗預(yù)測(cè)，細(xì)則出臺(tái)后，高熱的市場(chǎng)將得以降溫，市場(chǎng)將出現(xiàn)短暫的觀望期。預(yù)計(jì)月底在春交會(huì)的拉動(dòng)下市場(chǎng)氣氛將有所回溫，加上深圳細(xì)則中表露出后期政策的不確定性，或推動(dòng)部分需求停止觀望擇機(jī)入市，因此二手成交量從5月開始將緩步攀升。長(zhǎng)期來看，在未有新的政策變動(dòng)前，深圳一二手市場(chǎng)仍將保持量?jī)r(jià)平穩(wěn)的狀態(tài)。

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