（原標(biāo)題： 江蘇地稅解讀與房屋處置相關(guān)的納稅政策）

　　【導(dǎo)讀】房屋處置涉及到房屋權(quán)屬的變更，不同的處置方式適用于不同的契稅政策。

　　一、拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的契稅繳納問(wèn)題

　　根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2005]45號(hào))規(guī)定，對(duì)城鎮(zhèn)居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)超過(guò)部分征收契稅。

　　房屋因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而拆除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司回遷安置，屬于房屋交換?！镀醵悤盒袟l例》規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。

　　二、夫妻離婚析產(chǎn)涉及房屋權(quán)屬發(fā)生變化的契稅繳納問(wèn)題

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》規(guī)定，夫妻共有房屋屬共同共有財(cái)產(chǎn)。因離婚夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方或按一定比例劃分權(quán)屬，是在權(quán)屬共有人內(nèi)部分割而發(fā)生的權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為，不是《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，離婚后原共有房屋的歸屬人不繳納契稅。

　　三、房產(chǎn)證由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有的契稅繳納問(wèn)題

　　根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房屋土地權(quán)屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》(財(cái)稅[2011]82號(hào))規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。

　　四、購(gòu)買精裝房屋的裝修費(fèi)用的契稅繳納問(wèn)題

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函[2007]606號(hào))規(guī)定，房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款，買賣已裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

　　五、將個(gè)人房屋投入自己投資的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的契稅繳納問(wèn)題

　　《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財(cái)稅[2012]4號(hào))規(guī)定，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。根據(jù)《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的財(cái)產(chǎn)為投資人個(gè)人所有。因此，將個(gè)人房屋投入該自然人投資設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，其權(quán)屬?zèng)]有變動(dòng)，不繳納契稅。

　　六、出租房屋永久使用權(quán)的契稅繳納問(wèn)題

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于出售或租賃房屋使用權(quán)是否征收契稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函[1999]465號(hào))規(guī)定，房屋使用權(quán)與房屋所有權(quán)是兩種不同性質(zhì)的權(quán)屬。根據(jù)現(xiàn)行契稅法規(guī)的規(guī)定，房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)移行為不屬于契稅征收范圍，不繳納契稅。

　　常見(jiàn)問(wèn)題解答

　　1、問(wèn)：在回遷安置中選擇了超面積房型，同時(shí)支付給開(kāi)發(fā)商(拆遷方)一定數(shù)額的購(gòu)房款，是否需要繳納契稅?

　　答：對(duì)城鎮(zhèn)居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)超過(guò)部分征收契稅。支付給開(kāi)發(fā)商購(gòu)房款行為，實(shí)際上等同于拆遷重新購(gòu)置住房，對(duì)超過(guò)部分需要繳納契稅。

　　2、問(wèn)：房產(chǎn)證加上妻子和女兒的名字是否需要繳納契稅?

　　答：婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。而將部分房屋權(quán)屬變更至子女名下，可通過(guò)買賣或贈(zèng)與方式，并按買賣或贈(zèng)與繳納契稅。

　　3、問(wèn)：購(gòu)買精裝修房屋，裝修部分費(fèi)用未寫入購(gòu)房合同中，是否可以按購(gòu)房合同價(jià)格繳納契稅?

　　答：房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款，買賣已裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。因此，不論裝修費(fèi)用是否寫入購(gòu)房合同，精裝修房屋的契稅計(jì)稅價(jià)格中應(yīng)包含裝修費(fèi)用。

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