（原標題： 新政策下，房地產(chǎn)企業(yè)財務不得不看的涉稅風險點）

 新政策下，房地產(chǎn)企業(yè)財務不得不看的涉稅風險點！十九大之后，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)對拉動經(jīng)濟增長，帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用，因其稅收貢獻大因而也常常是稅務檢查關(guān)注的重點與難點，在本文中，正穗代理記賬小編通過對房地產(chǎn)企業(yè)在稅務檢查中易發(fā)生的問題進行梳理匯總，列舉了九個具有代表性的涉稅問題，希望能與廣大讀者一起交流探討。

　正穗代理記賬小編找到的問題(一)因交付完工產(chǎn)品時點不同產(chǎn)生的涉稅問題

　　案例簡介：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事住宅開發(fā)與銷售業(yè)務，根據(jù)該企業(yè)規(guī)劃安排該項目共分為三期共18棟樓，其中1-6#屬于一期項目，7—12#屬于二期項目，13—18#為三期項目。因滿足按時交房需要，企業(yè)在一期項目6棟樓基礎(chǔ)工程完成后，集中建設(shè)1-3#樓，因此出現(xiàn)1-3#樓已向購房者交付鑰匙辦理入住相關(guān)手續(xù)，4-6#樓尚出未完工狀態(tài)。在會計核算上，針對1-3#樓企業(yè)按達到以完工條件結(jié)轉(zhuǎn)收入成本方式核算，4-6#樓按處于未完工狀態(tài)采取預售方式進行核算。那么這種核算方式是否正確呢?

　　政策依據(jù)：

　　1、根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》(國家稅務總局公告2014年第35號)第一項規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關(guān)。

　　2、根據(jù)國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國稅發(fā)[2009]31號)第三條規(guī)定：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　3、國稅函〔2010〕201號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。

　　本案列中，依據(jù)政策1的要求，一期項目1-6#樓應整體作為一個成本核算對象，依據(jù)政策2、3的要求，因1-3#樓已向購房者交付鑰匙辦理入住相關(guān)手續(xù)，因此開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用應視為已經(jīng)完工，整個一期項目應全部按照達到完工條件結(jié)轉(zhuǎn)收入成本方式核算。

　　問題(二)采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品存在的涉稅風險

　　案例簡介：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年5月，采用視同買斷方式委托乙房屋銷售公司預售該樓盤，委托銷售合同約定買斷價為每平方米8000元，超出買斷價的價差歸銷售公司所有，開發(fā)企業(yè)不另支付手續(xù)費;當年預售20000平方米，預售合同均由開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂，合同均價為每平方米9000元，銷售公司與開發(fā)企業(yè)按買斷價進行核算，并已將結(jié)算款項通過轉(zhuǎn)賬方式支付給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)會計處理為：

　　借：銀行存款16000萬元

　　貸：預收賬款16000萬元

　　那么企業(yè)預收賬款確認金額是否正確呢?

　　政策依據(jù)：

　　根據(jù)國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國稅發(fā)[2009]31號)第六條第(四)項規(guī)定：采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

　　因此，本案例中，該企業(yè)應確認預收賬款=20000*9000=18000萬元。同樣，采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的銷售方式企業(yè)也應注意類似問題，以免出現(xiàn)少計收入的稅收風險。

　　問題(三)發(fā)生的支出應歸集為費用或成本的涉稅問題

　　案例簡介：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家成立于2015年12月份的(港澳臺商)獨資經(jīng)營公司，該企業(yè)尚未竣工結(jié)算，2016年企業(yè)發(fā)生的兩項業(yè)務支出，做了如下賬務處理：

　　1、該企業(yè)與某保險公司為開發(fā)的項目簽訂建筑工程一切險，保險費金額為100萬元，企業(yè)將該筆支出全額計入2016年管理費用。

　　2、因項目開發(fā)籌集資金需要，該企業(yè)與金融機構(gòu)簽訂貸款協(xié)議，并將因借款用于開發(fā)該項目而產(chǎn)生的銀團貸款代理行費(顧問費)兩筆，金額共計500萬元全額計入2016年管理費用。企業(yè)將上述費用全部計入當期費用是否符合稅法規(guī)定呢?

　　政策依據(jù)：

　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條及《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第二十七條第(三)項的規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：(三)建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十七條規(guī)定：企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。

　　根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第二十一條第(一)項的規(guī)定：企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理，(一)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。

　　本案例中，建筑工程一切險是針對建筑安裝工程主體投保的險種，因此屬于建筑安裝工程費范疇，應當計入開發(fā)成本核算。因借款用于開發(fā)該項目而產(chǎn)生的銀團貸款代理行費(顧問費)其實質(zhì)是利息費用，因符合資本化要求，按規(guī)定也應計入開發(fā)成本中核算。

　　在談到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本問題時，正穗代理記賬小編認為還有以下幾點需要加以關(guān)注：

　　?(1)企業(yè)向其他企業(yè)借款，是否收到合法憑證進行稅前列支，是否存在無合法憑據(jù)稅前列支的問題。

　　(2)企業(yè)向其他企業(yè)借款，超過同期同類商業(yè)銀行貸款利率的部分，是否進行了納稅調(diào)整。

　　(3)企業(yè)是否存在將應資本化的貸款利息進行了費用化問題。企業(yè)購建或生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)，因?qū)ｉT借款不足而占用一般借款的，發(fā)生的利息費用應按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集，在每個會計期間(按月或按季度)，根據(jù)累計資產(chǎn)支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)乘以所占用一般借款的資本化率，及時計算確定一般借款應予資本化的利息金額。其中，資本化率應當根據(jù)一般借款利率加權(quán)平均計算，資本化的利息金額不應當超過當期相關(guān)借款實際發(fā)生的利息金額。

　　(4)企業(yè)是否存在不同的計稅成本對象之間資金成本混用問題，如果存在，占用的資金是否有成本(如果為企業(yè)自有資金是無成本的)，如果有，是否按照“誰占用誰負擔”的原則進行了劃分，將不同成本對象的資金占用成本計入了相應的成本費用中去。

　　(5)企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。?

　　在具體操作時，此項規(guī)定原則上不能擴大到房地產(chǎn)企業(yè)以外的行業(yè)。正穗代理記賬小編發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行此項規(guī)定時，借入方、使用借款的企業(yè)應分別向其主管稅務機關(guān)出具取得金融機構(gòu)借款的證明文件以及在內(nèi)部如何分配的情況說明等證明分配合理性的文件，不能提供有效證明文件的，不能在稅前扣除分攤的利息。

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