（原標題： 廣州稅務(wù)代理稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司負責(zé)人就土地增值稅政）

廣州稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司負責(zé)人就土地增值稅政策和征管情況答廣州稅務(wù)代理問

廣州稅務(wù)代理：請問增值稅的政策和相關(guān)稅收征管方式是如何規(guī)定的？

答：土地增值稅是納稅人在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得一定的增值收入時所繳納的一種稅。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額?？鄢椖拷痤~主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本及費用、加計扣除項目，舊房的重置成本以及相關(guān)稅金。

土地增值稅實行四級超率累進稅率：土地增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；土地增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

根據(jù)土地增值稅條例、細則規(guī)定，目前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實行銷售時預(yù)征、項目終了進行清算，多退少補的制度。在項目竣工結(jié)算前由于涉及的成本確定等原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以實行預(yù)征。預(yù)征一般按照銷售收入的一定比例征收，預(yù)征率由各省級稅務(wù)機關(guān)按照規(guī)定區(qū)分不同類型房地產(chǎn)確定。

土地增值稅清算條件分兩類：一是必須清算的情形，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。二是稅務(wù)機關(guān)可要求清算的情形，包括已竣工項目轉(zhuǎn)讓面積超過85%、或雖未超過85%但剩余面積已出租或自用的；取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人注銷登記的。在項目達到清算條件后進行土地增值稅清算，得出房地產(chǎn)項目實際應(yīng)繳的稅款，與預(yù)征的稅款比較后，多退少補。

廣州稅務(wù)代理：近年來土地增值稅征管情況如何？

答：1994年國家開征土地增值稅后不久，受亞洲金融危機等影響，房地產(chǎn)市場疲軟，稅源嚴重萎縮。2007年以來稅務(wù)部門認真落實土地增值稅預(yù)征、清算征收機制，加大土地增值稅征管和清算力度。特別是貫徹國務(wù)院房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》、《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》等一系列完善制度、加強征管的文件，并連續(xù)幾年對北京、上海等21個省市進行督導(dǎo)檢查，推動土地增值稅清算工作。各地稅務(wù)機關(guān)結(jié)合實際，在人員培訓(xùn)、征管模式、信息化技術(shù)、問責(zé)機制等方面探索實踐，不斷提高土地增值稅征管水平。經(jīng)過這些年的努力，土地增值稅在配合國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，促進普通住宅開發(fā)，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益等方面發(fā)揮了積極作用。2007年，全國土地增值稅收入同比增長74.3%；2008年增長33%；2009年增長33.9%；2010年增長77.6%；2011年增長61.4%；2012年增長31.8%；2013年1-10月組織收入2710.78億元，增長22.2%。由此可見，土地增值稅征管力度是逐步加大的，近日引起社會關(guān)注的有關(guān)人員對欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。

廣州稅務(wù)代理：土地增值稅在征管方面主要有哪些困難？下一步稅務(wù)部門有什么措施？

答：在看到土地增值稅征管成效的同時，也要看到目前還面臨著一些困難和壓力，主要反映在：由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計也比較復(fù)雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并容易產(chǎn)生執(zhí)法風(fēng)險。下一步，稅務(wù)總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。一是加強稅收政策宣傳，做好政策解讀；二是加強調(diào)查研究，及時處理清算中發(fā)現(xiàn)的新問題，進一步完善土地增值稅政策；三是繼續(xù)加強督導(dǎo)檢查，推動土地增值稅清算工作全面深入開展；四是強化科學(xué)管理，堅持信息管稅，加強土地增值稅管理信息系統(tǒng)建設(shè)，嚴控核定征收，防止稅款流失。

2013年11月26日

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